2009年樓價快速上漲 時隔六年救市高潮重現
??2009年樓市刺激政策橫空出世導致樓價漲幅驚人 時隔六年救市高潮重現
??2009年出臺的強刺激政策令樓市高燒不退，樓價漲幅驚人，圖為當年5月萬科柏悅灣開盤時的搶購場面。時至今日，市場基本面已改變，狂飆局面料難再現。 陳白帆 攝
??救市根本停不下來
??“政策工具箱”還有很多“料”
??2015年“兩會”政府工作報告中指出，2015年房地產政策將堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產平穩健康發展。業內人士表示，近期推出的公積金新政的實施，是對中央支持自住和改善性需求指示的呼應，預計未來將有更多的城市出臺新政，進一步降低公積金貸款申請門檻。除公積金政策之外，商業貸款繼去年放寬首套房認定標準之後，政策有望在今年上半年繼續放寬。
??據報道，住建部正在醞釀發佈關於穩定住房消費的相關文件，該文件目前已得到財政部和央行支持。住建部文件的核心包含兩點：一是將使用公積金購買首套房的首付比例降至兩成；二是下調二套房商貸的首付比例，下調房貸利率。二套房最低首付比例有望降至五成，而對於貸款1.1倍的利率底限將取消，定價權交由市場。
??3月18日，李克強總理表示：我們的“政策工具箱”裡還有不少工具沒有使用，有關部門要做好政策儲備，“該出手時就要出手”。而此次住建部醞釀發文，即是為穩定樓市而推出的救市措施。
??樓市政策松綁通道已全面開啟，中央已經發話，接下來，無論是地方政府還是相關部委，都將繼續大膽出臺救市政策。按照中央“分類調控”精神，預計二、三線城市由於樓市持續低迷，救市政策還將湧現。業內人士認為，比較可能出現的措施會有：商貸首套房首付比例降至兩成；降低交易成本，二手房交易營業稅免征年限可由5年調整至2年。“不滿五年或非唯一二手房交易個稅按差價20%征收”條款也有望取消；降低一線城市限購門檻，如降低限購年限、允許外地戶籍人口購買二套房、放開高端住宅限購等。
貸款利率最低銀行公務人員優惠房貸信貸年息
??與當年驚天大漲不可同日而語
??救市政策的密集出臺，目前一系列政策利好與2009年的狀態非常相似，當時的政策包括：“契稅稅率下調、房貸利率7折優惠、最低首付款比例兩成、個人購買超過2年(含2年)的普通住房免征營業稅”等政策紛紛實施，到2009年年底，因為樓市上漲得太瘋狂，才不得不出臺調控政策收緊。數據顯示，廣州樓價從2009年年初的8014元/m2急升至當年12月的11263元/m2，年頭年尾的樓價升幅達41%。那麼，在今年一系列政策紅利的刺激下，樓市走向會如何？
??業內人士認為，從取消限購、放松限貸，到公積金新政、央行降息以及調整普通住宅認定標準等，政府的舉措無一不是瞄準釋放需求、刺激消費，以往以打壓需求為主的行政化調控政策陸續退出歷史舞臺。目前來看，公積金方面的政策是出臺最密集的，但是單純依靠公積金政策來刺激樓市需求具有不可持續性，因為各地的住房公積金貸款額度都相對緊張，對樓市成交的刺激有限。如果能夠以降低稅費的方式推出，在契稅上、營業稅上給予適當減免，或許能起到更大的連鎖反應。
??同時，與2009年相比，庫存高企、市場分化嚴重、土地等成本居高等問題的存在，已經讓樓市的基本面完全不同瞭，即使有眾多政策紅利，但今年經濟增速持續走低，使得購房者整體信心下降，觀望情緒濃厚，行業整體回暖仍有待時日。今年政策“暖風”或將持續吹，回暖的大勢明顯，但想驚天大漲恐怕有難度。在此情況下，對發展商而言，樓價上漲的幅度一旦抵消政策利好帶來的購房成本下降，對需求的釋放就是個打擊；而對買房人而言，是選擇繼續觀望直至政策利好出盡，讓購房成本下降，還是趁著回暖大勢未定房價上漲之前出手，也是要好好思量的。一場新的博弈又將開始。 記者 劉麗琴
??2015年 VS 2009年
??自去年多個城市放松限購、實行房貸新政以後，樓市一度出現回暖，但進入2015年後似乎又開始後繼乏力，房地產市場發展的重要性和作用在經濟下行壓力下被重提，尤其是“兩會”上李克強總理的報告給樓市定調之後，各省市紛紛發佈利好房地產新政，救市政策以“根本停不下來”的節奏不斷湧現。回想2009年樓市刺激政策橫空出世後，樓市漲幅驚人。如今，歷史會重演嗎？梳理一下近期的救市政策可以發現，此輪救市與2009年的強刺激政策不同，很多是將原來的限制和約束取消，回復政策本來的標準，將會使市場逐步回歸自然調節，對樓市的促進作用或更加溫和。
??第一輪：
??大面積松綁限購
??去年，樓市迅速冷下來，經歷瞭前所未有的低迷。到瞭下半年，地方政府紛紛出手救市，實施瞭3年多的樓市“限購令”在多地以各種形式退出歷史舞臺，成為第一波救市潮。到目前為止，全國46個限購城市中僅剩北京、上海、廣州、深圳、三亞還沒有解除限購。
??第二輪：
士林區信貸
??房貸新政、降息降準
??去年的“9·30”房貸新政出臺，松綁房貸、降息、降準被視為第二波救市政策。幾個月內央行兩次降息、一次降準，目前五年期以上的商業貸款利率是5.9%，是11年來最低的貸款利率。業界分析，目前已進入降息通道，未來還有降息降準的可能。
??第三輪：
??實施公積金新政
??繼“9·30”央行新政發佈之後，去年10月9日，住建部、財政部及央行三部委聯合發佈《關於發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》，主要包括降低公積金貸款門檻、提高公積金貸款額度，以及推進公積金異地貸款等方面內容。在公積金新政發佈後的一個多月時間裡，已有超過32個省市陸續出臺瞭公積金貸款調整細則，主要體現在降門檻、提額度、認貸不認房以及實現異地貸款這幾方面。
??第四輪：
??“兩會”利好多 “閩七條”出臺
??今年“兩會”上，中央釋放瞭“支持居民自住和改善性需求”、“穩定住房消費”的信號，地方第四輪的樓市刺激政策也隨之密集展開。率先作出調整的是公積金。中央國傢機關住房資金管理中心對公積金政策作出調整，規定隻要公積金貸款人之前一年內沒有提取過公積金的，將原先的“賬戶餘額不足2萬按2萬計算”，調整為“賬戶餘額不足5萬按5萬計算”，並提高瞭貸款額度。更值得關註的是，福建省於3月19日發佈瞭被視為省級最強救市政策的“閩七條”，對首套房、首改房的認定放寬，除購買別墅外，個人購買首套房、首改房（含一手房和二手房），不論其面積大小，均可享受首套房有關優惠政策，並取消對境外個人（包括我國港澳臺居民、華僑）、境外機構的購房限制。“閩七條”救市力度之大，前所未有，預計將引起其他省份紛紛效仿，第四輪救市大潮已經拉開瞭帷幕。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-03-28/07005987205374401638220.shtml
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