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三中全會指揮棒下 小房企該如何跳舞
沒有人比房地產商更關心政策的更迭。與普通人相比，他們關心的是，新的並非階段性調控的政策下，企業如何安全發展，在未來房地產格局重構中，如何避免走上錯誤道路？
面對十八屆三中全會對地產行業完全不同以往的思路，旭輝地產董事長林中近日接受瞭中國企業傢網專訪，剖析瞭他對於房地產市場變革的種種真實想法。上海旭輝房地產公司是一傢2012年剛在香港上市的地產公司，年銷售收入在100億元左右，相比萬科、恒大等千億地產企業來說，它隻是這個市場的"小魚"，對於市場的變化更敏感，應對更謹慎。
各種跡象顯示，中國房地產正進入新一輪多空對峙，看空者如李稻葵認為房價正在上演最後的瘋狂。而北京、上海等地產生多個"地王"，顯示部分主流地產商對未來房價上漲信心十足。在許多人看來，未來靠市場調控的時代，行業格局將大調整，近日廣州時代地產、中糧置地等內地房企加快赴港上市進程，即顯示瞭地產公司對未來變局的不安。
身處這樣一種焦灼和不安的市場情緒中，房地產商特別是"小魚"們都在想什麼、做什麼？在一定程度上，林中內心深處的碰撞反映瞭中國房地產行業多數企業的生存與發展邏輯，甚至預示著這個行業正在或即將發生的變化。
以下是本網整理林中的口述實錄(上篇)，下篇將稍後推出，敬請期待。
政府調控不會一刀切，征收房產稅是大勢所趨
三中全會以後，政府對房地產的政策會越來越市場化。一些信號大傢都看得到，比如未來房地產會采取市場化的調控；房貸新北新莊房貸房貸台中后里房貸第二是要做更好的頂層設計、長效機制，在戶籍、土地、財稅、人口方面做一系列的改革。就拿單獨二胎放開來說，肯定對房地產是利好的，因為人口多瞭，就意味著需求的增長。
一位專傢說，土地改革跟人口改革的紅利，支撐中國二三十年發展都沒問題。所以，我們現在也在研究這些事，特別是在中產階級層面，研究客戶需求的變化。比如原來都是獨生子女，三口一傢，現在不是瞭，我們開始研究，四口一傢這種戶型怎麼做。
當然，產品層面上的影響其實是表面的，三中全會對於房地產行業的影響，著力點也不是短期房價。我關註的是它對整個行業的格局、發展模式的影響，進而評估我們的戰略是不是要做修正和調整，來適應至少未來八到十年的市場。
短期房價目前來看應該是溫和上漲，但是上漲的幅度、環比上漲的增幅在不斷收窄，同比上漲估計未來一兩個月內就會見頂瞭，就是同比上漲的幅度也在收窄。所以，我認為中央不會出一個一刀切的政策，因為今年的房價其實很多元，很不均衡，我相信這一屆政府的出發點是要采取市場化的調控，又加上這種全國發展的不均衡，出一個統一調控政策的概率是很小的，不能幾個城市生病，結果大部分城市吃藥。
明年不確定因素很多，市場指標會比今年差。房地產市場其實就是一句話：沒有永遠上漲的房價，也沒有永遠下跌的房價。漲得太過，就像八卦，到瞭第九卦就得小心瞭，最好不要出現亢龍有悔，對吧？任何事務都存在逆轉的可能，極盛則衰，極衰則盛，在市場好的時候，其實我們警惕性會更強。
現在買地，評估的核心是對未來房價的判斷。最近，我們(公司)內部出瞭一個文件，規定對明年房價、後年房價的預測不能增長，在目前售價的基礎上你還能達到(滿意的)利潤率，這塊地就能買。不能跟我說，明年房價還漲10%，什麼地都可以買，都可以掙錢；其實市場不是這樣子的。
另一個需要關註的是，不動產統一登記是大勢所趨。它【房貸信貸是什麼】很少人知道的汽車貸款方法是這個國傢規范管理的基礎，也是未來收房產稅的基礎，一定會實施，但對一般的民眾其實影響不大。
最近房產稅的提法，可能中央也在做改變，不直接叫房產稅，而叫房地產稅。這種立法我覺得需要時間，但是我相信在這個立法之前，肯定會增加更多的試點城市，取得更多的經驗，然後立法，繼而普及。如果你在國外生活過，就會發現：國外的房產稅對地方政府來說是一個很重要的稅種，地方政府對社區的維護，對社區教育的投入，都靠房產稅。我們現在主要靠交易來征稅，但中國在城市化結束以後，交易會減少，少瞭以後怎麼辦？所以征收房產稅一定是大勢所趨。
拿地基本靠"撿漏"，恒大躍進成反面教材
如今，我們經常問自己一個問題：假設2014年市場有變動，銷售價格、銷售政策有調整，我們2014年的銷售計劃能不能完成，利潤能不能完成？也就是我們的銷售跟利潤能不能經受得起市場的波動，這叫內部壓力測試。
一旦這個測試能過瞭，我們就會按既定的節奏做，一旦測試通不過，我們就會做一些運營和產品結構上的調整。因為資本市場對我們要求是：在波動的市場上要實現持續穩定的增長，而要實現這個持續穩定的增長，我們一定要有對未來業績的管控手段。
大傢都知道，開發商其實很少資不抵債，發生危機都是因為債務兌現，在某一個節點上你的債務到期瞭，產生瞭現金流和資金鏈的壓力。所以旭輝從原來沒有國外的借款，到現在國內、國外長期和短期的比例為6：4，原來短期債務比重占比較高，現在調整到2：8，就是短期20%，長期80%。我們在海外的借款都是時間很長的，一般發的債都是五年以上。
面對各種不確定性，旭輝內部有一條杠桿，我們的凈負債率會控制在80%，80%相對來說是穩健的，跟我們發展的速度是匹配的，高速發展期還很難做到一個很低的負債，但是所有發展都要立足於安全性。
恒大上市三年，規模漲瞭三倍，營收從300多億漲到瞭1000億。但是其實它有一個問題是讓我思考的，也就是我在資本市場上為什麼不把速度作為唯一的指標。與規模的膨脹相比，恒大的市值從700多億，到現在剩下500多億，這說明什麼？說明資本市場不是以規模論，不是規模越大，市場的估值就越高，它一定是綜合平衡論，規模、贏利能力、負債率，各方面表現(都要好)。
對安全的強調在拍地方面表現最明顯。我們內部經常講一句話叫不拿錯地，不拿貴地，來保證增長。我們買地的金額，一般不超過銷售額的一半，來控制我們的支出，20億以上的土地我們一定找合作夥伴，我們不會一傢去扛，來分散我們的資金壓力。
去年下半年到今年上半年，我們認為是一個低點，所以拿地的策略是積極的。今年6月份以後，我們認為土地市場價位越來越高，拿地是謹慎的，基本上的策略就是"撿漏"。我們不會去在熱門地塊上跟人傢硬拼，因為那種拼下來就是拿地王，單價地王，總價地王，特別是單價地王，拿錯地會嚴重滯後企業的發展。
其實我們在做三件事，第一就是控制土地成本，第二降低我們的融資成本，第三提高產品的銷售溢價。
我們內部有一條死規定，現金的保有量不能低於總資產10%，沒到10%的時候就開始預警瞭，那時我們就會加速收款跟收縮投資。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-02/08512519132.shtml
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