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開發商坐論長效機制 高端市場迎來自由身
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"以後真是削尖瞭腦袋也難擠進北京這個市場。"北京一傢房企的營銷總監餘音未落，在座的一位接近北京市住建委的權威人士立馬打斷她的話，"我不同意你的觀點，之前的政策都是一刀切，高端市場受傷最嚴重，但現在，對高端市場來說也許是個機會。"
這一幕發生在不久前的一場行業內部交流會上，原本是關於"地王"的討論，卻因為剛剛出臺的"京七條"，話鋒被頻頻引向新的調控方向上來。
臨近十八屆三中全會召開，房地產長效機制的身影漸漸清晰。政策的一端系著千千萬萬的購房者，另一端則是身處其中的眾多房地產企業。長效機制又將如何改變他們的命運？
"土地"難題仍無解？
"從理論上說，當政府已經把手伸到最長，到達瞭需求端，對普通市場從管理到需求到供應一條龍全部管起來，(嚴控)高端市場還有什麼意義？"上述權威人士顯然看好長效機制對高端市場的影響。
他繼續說道，"所以我們在建言的時候希望政府能做到細分管控，也就有瞭年初提到的三句話：低端有保障、中端有支持、高端有市場，用市場的概念也就是說"放開"。"
對於高端市場來說，這無疑是一個好消息，但仍需要面對的一個關鍵問題是-土地市場被擠占。
據瞭解，北京市去年成交的新建商品房約9.5萬套，"假設首次置業的剛需人群占到70%，也將近7萬人，供應還遠遠不夠，所以未來會加大這塊的土地供應，但這勢必將會擠占普通商品房的土地市場。"上述權威人士說道。這是開發商不願看到的一幕。
"但這個矛盾回避不瞭，北京的購房需求不斷增長，但土地供應不可能無限度增加，稀缺性就會一直存在，誰拿到地誰就拿到機會。"上述權威人士說。
在多位房企人士看來，即便長效機制到來，但"拿地難"依然是一個無解的命題。從目前長效機制的雛形來看，由國務院發展研究中心擬定的"383方案"更多的著眼點是在破除土地壟斷，允許農用地的流轉方面。
允許農用地流轉，進一步推進土地自由化，這對於一些土地異常緊張的大中城市，不失為一個有效之策。"不過，地方政府也將同時被削弱對土地資源的控制權，收入也會隨之減少。"在上述房企人士看來，土地改革是一個"牽一發而動全身"的大問題，方案落地困難重重。
期待被"豁免"的高端市場
據上述權威人士透露，正在醞釀中的房地產長效機制，可能會以北京自住型商品房調控措施為雛形，並形成自住型商品房、保障房以及普通商品房的三元格局。
對此，亞豪機構副總經理任啟鑫分析道，自住型商品房一旦形成規模化供應，現有市場化運作的中低端項目將不再是絕對的賣方市場，高端市場也有望加速回歸市場層面。《每日經濟新聞》記者在采訪中發現，一部分開發商已經有意將更多的產品線轉移到中高端市場。
"我們也會去競爭自住型商品房用地，成本控制這一塊我們把握得比較好，"東亞新華地產營銷總監賈玉鵬同時表示，他們也會考慮減少剛需產品的開發，逐漸向中高端轉移。
"目前能做高端項目的開發商已經不少瞭，除瞭北京本土企業以外，很多外地開發商也逐漸在競爭，並且不斷提高自己的產品研發能力，所以未來高端市場競爭會非常激烈。"北京魯能營銷部策劃負責人范崇凱對《每日經濟新聞》記者說道。
要求"高端市場放開限購限價"的呼聲一直回響在北京樓市，而這一次能否成真，是身處其中的開發商最關心的問題。
"北京目前高端市場的格局，的確會因為某個項目的銷售利好而凸顯出來，進而帶動大傢對這個區域的重新整合，形成一個新的板塊概念。"一位長期關註北京豪宅市場的分析人士告訴《每日經濟新聞》記者，在限購限價政策還未放松的周期內，高端市場采用的"抱團整合營銷"的方式很討巧。
融科智地北京公司副總經理索穎向《每日經濟新聞》記者透露，目前其公司項目所在區域內在售的三個別墅項目開發商經常在一起交流討論，包括整個區域的概念定位，周圍的配套設施，"從去年開始多傢大開發商進入，對周邊環境進行瞭改造。"
任啟鑫分析稱，在低端、中端與高端市場區別對待的三元格局下，未來房企的業務模式將更偏多元化，在以低端與中端住房市場作為高周轉補充渠道的同時，商業及高端住宅等市場化運作的領域或將成為越來越多企業的重點領域，以謀取高利潤。
對此，克而瑞北京房價測評中心郝燕告訴《每日經濟新聞》記者，從別墅產品市場來看，"市場漲得再高，剛需產品價格浮動再大，高端產品客戶群始終是相對穩定的。"在其看來，對於市場敏感度並不高的高端市場更應該走市場化之路，"如果明年一季度以後，市場能夠企穩的話，對房價的調控在二三季度效果才會顯現出來。"
此外，在市場觀望情緒開始逐步加重時，開發商也在尋找更多的渠道。一位房企人士表示，目前其所在售的樓盤超過四成以上的銷量是電商貢獻的力量。"目前包括萬科在內的多傢房企已經與我們簽訂瞭初步合作協議，希望通過微信平臺來進行項目促銷。"某房產網站相關負責人對《每日經濟新聞》記者說道。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-11-01/08032476076.shtml
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